Doel 7.5.1

Ambities

Doel 7.5.1 We realiseren een toekomstgerichte solide en duurzame vastgoedportefeuille gericht op maatschappelijke vraag en financiële stabiliteit
Activiteiten & projecten
Activiteiten
Professionalisering vastgoedmanagement: Het proces en programma Vastgoedmanagement hadden tot enkele jaren geleden een reactief en intern karakter. De afgelopen jaren is ingezet op professionalisering van het gemeentelijke vastgoedmanagement. In dit kader is de vastgoedorganisatie opnieuw ingericht (centralisatie vastgoedmanagement 2012), een visie op onze portefeuille ontwikkeld en door de raad vastgesteld (Nota Vastgoedmanagement 2013) en een vastgoedregistratiesysteem (2014) aangeschaft. Een vierde essentiële stap in de voorgestane doorontwikkeling is de ontwikkeling en implementatie van de Meerjaren Prognose Gebouwen (MPG). De MPG is een integraal instrument waarmee enerzijds verantwoording kan worden afgelegd over de prestaties van de vastgoedportefeuille en anderzijds kan worden vooruitgekeken en kansen en risico’s in kaart kunnen worden gebracht. Dit met als doel tijdig maatregelen ter interventie te kunnen formuleren en implementeren.
Extramuralisering: Naast de hiervoor benoemde professionaliseringsslag is ook ingezet op de “extramuralisering” van het gemeentelijke vastgoedmanagement. Binnen de gemeentelijke organisatie wordt ons vastgoed en aanwezige vastgoedexpertise steeds meer ten dienste gesteld van de gewenste en noodzakelijke ontwikkelingen in de stad. Er wordt niet zoals voorheen enkel “op de winkel gepast”, maar daar waar gewenst of noodzakelijk worden gebouwen en expertise verenigd met de wijkgerelateerde en stadsbrede opgaven. Daarbij wordt steviger ingezet op accountmanagement richting onze huurders en partners in de stad. Er zijn voor de verscheidene clusters binnen onze vastgoedportefeuille relatiebeheerders aangesteld. Deze functionarissen zijn voor hun deel van het gemeentelijke gebouwenbestand eerste aanspreekpunt. Hiermee ontzorgen wij burgers en organisaties uit de stad en vergroten de slagvaardigheid en bereikbaarheid van het gemeentelijk vastgoedmanagement. Tevens wordt onze vastgoedexpertise in toenemende mate ingezet voor en door onze partners. We worden ingeschakeld door aan ons gelieerde organisaties (bijvoorbeeld Wezo), maar ook door gemeenten uit de regio.
Door een nieuwe intensievere samenwerking tussen relatiebeheerders (Vastgoed) en objectbeheerders (EC gebouwen) binnen de clusters van onze vastgoedportefeuille, willen we sneller en efficiënter in kunnen spelen op wensen van onze huurders en ontwikkelingen in de stad.
Leegstand: We blijven binnen de vastgoedportefeuille inzetten op hernieuwde verhuur van leegstand door marktverkenning, toepassen alternatieve concepten en verkoop van niet maatschappelijk vastgoed. Er wordt gestuurd op een reductie tot de frictieleegstand, een vermindering van ruim 80%. Bij het ontstaan van nieuwe leegstandssituaties wordt allereerst bekeken of het gebouw in kwestie (tijdelijk) kan worden getransformeerd tot (tijdelijke) woningen.
We blijven de onderhoudsreserves monitoren en waar nodig en mogelijk worden er voorstellen gedaan voor verdere optimalisering. Voorgaande optimalisaties hebben gezorgd dat de reserve niet eerder dan 2020/2021 uitgeput raakt.
Verduurzaming: Deelname aan de pilot van de provinciale Overijssel samen met gemeente Almelo en Deventer, om de mogelijkheden te onderzoeken van een publieke Esco. Het zelf starten van een pilot voor verduurzaming op basis van het Esco principe. Wij doen dit met een zestal gebouwen. Door beide trajecten te doorlopen worden de voor- en nadelen van beide werkwijzen inzichtelijk, waarna een keuze gemaakt kan worden welke werkwijze het meest effectief is.
Toelichting op realisatie activiteiten
Activiteiten:
De ontwikkeling van registratie en inzichtverkrijging binnen vastgoedmanagement was groot. Er zijn structurele en goede stappen gezet in de richting die is uitgestippeld.
De expertise van vastgoedmanagement is breder binnen de organisatie ingezet. Daarnaast was de inzet voor onze partners ook actueel, wij hebben diverse partijen bijgestaan.
Er is sprake van een intensieve samenwerking waardoor er sneller en betere beslissingen kunnen worden genomen.
De leegstand binnen de vastgoedportefeuille is met succes gereduceerd.
Er is eenmalig ter actualisering van het onderhoud de totale portefeuille geschouwd. In de eerste helft van 2018 worden de resultaten van deze schouw verwerkt in nieuwe meerjaren onderhoudsplannen (MJOP’s). Door deze nieuwe MJOP’s zijn wij beter in staat alle financiële gegevens af te wegen, strategische keuzes te maken en de ontwikkeling van de onderhoudsreserve te monitoren.

Baten en Lasten (bedragen x € 1.000)			- = nadeel; + = voordeel
	Lasten	Baten	Reserves
			storting in	onttrekking uit
Vastgestelde begroting	8.787	11.917	2.931	3.032
+ mutaties projecten	43	15	0	28
+ begrotingswijzigingen	2.438	4.074	2.602	790
Begroting t/m december	11.268	16.005	5.532	3.849
- Jaarrekening	10.118	16.161	5.532	2.989
Gerealiseerd resultaat Doel 7.5.1	1.150	156	0	-861
Saldo					445

Toelichting verschilanalyse

Op basis van het meerjarig onderhoudsplan wisselen de onderhoudskosten jaarlijks. In 2017 is €1.150.000 minder uitgegeven aan dagelijks/planbaar onderhoud en verbruikslasten als energie, waterschapslasten, schoonmaakkosten etc. Daarnaast is €156.000 meer aan inkomsten verkregen uit huur en overige verbruiksvergoedingen. Op basis van de lager onderhoudslasten is er €861.000 minder uit de onderhoudsreserve is onttrokken dan begroot. Per saldo ontstaat een positieve resultaat van €445.000.

Project	Restant-	Mutaties	Besteding	Restant-
	krediet	krediet		krediet
	1-1-2017	2017	2017	31-12-2017
Stadkamer, aank.&verbouw.	578	902	1.293	187
Celekwartier, doo	13		37	afgesloten
Verduurzaming gem.vastg.port.	14		9	5
Cult.huis SH, verb.beg.grond	240		174	66
Fraterhuis, uitbreiding	-25		-25	afgesloten
VVI park.gar.Westerlaan	128		14	114
Verduurzaming div.panden		656		656
Verduurzaming div.panden 100% functioneel		2.289		2.289
Melkmarkt 41, aankoop van SMZ		1.200	212	988
Anker, nieuwbouwkrediet			5	afgesloten
Totaal	948	5.047	1.719	4.305

Toelichting financiën projecten

Vastgoedmanagement is een middel tot het realiseren van een optimale afstemming tussen het gemeentelijk vastgoed en de verschillende opgaven in de stad, zodanig dat een betere systematiek wordt ontwikkeld voor het matchen van vraag en aanbod (proactief, langjarig en integraal), er meer wordt ingezet op het prognosticeren van de maatschappelijke vraag naar vastgoed, er een betere aansluiting is tussen privaat en publiek maatschappelijk vastgoed en er op wijkniveau wordt gewerkt aan het werken aan een 'gezond' schaarste aan maatschappelijk vastgoed. Financiële stabiliteit wordt gerealiseerd door het generen van structurele opbrengsten door verhuur en incidentele opbrengsten door verkoop.

Het gemeentelijk vastgoed dient toekomstbestendig te zijn en mee te kunnen in de huidige energietransitie. Door een brede aanpak van verduurzaming binnen de gemeentelijke vastgoedportefeuille ontstaan kansen om in positieve zin aan deze transitie bij te dragen. Hiertoe is er nauwe samenwerking en committent nodig van zowel de gemeente als haar huurders.

Criteria

We realiseren een toekomstgerichte solide en duurzame vastgoedportefeuille gericht op maatschappelijke vraag en financiële stabiliteit, zodanig dat:

Maatschappelijke vraagstukken m.b.t. huisvesting beter kunnen worden gefaciliteerd;
Gebouwen zonder maatschappelijk doel kunnen worden afgestoten;
Verdere reductie van leegstand binnen de vastgoedportefeuille kan worden gerealiseerd;
Door het optimaliseren van de onderhoudsystemen een reductie van kosten gerealiseerd kan worden;
Met het toepassen van een split incentive, verduurzaming kan worden gerealiseerd.

Toelichting

Realisatie criteria:

Er is meer focus op de faciliterende rol;
Een portefeuille van 10 niet-maatschappelijke gebouwen is in 2017 definitief verkocht;
De leegstand binnen de vastgoedportefeuille is verder gereduceerd;
De ontwikkeling m.b.t. de verbetering van het onderhoudsmanagement zijn in volle gang. In 2017 zijn er grote stappen gezet. In 2018 verwachten we zichtbare effecten;
De voorbereiding op de verduurzaming is gestart. Daadwerkelijke maatregelen worden in 2018 uitgevoerd.

Programma's

Criteria

Toelichting