Doel 6.2.2

Ambities

Doel 6.2.2 We behouden en versterken de beschikbaarheid van sociale huurwoningen en de betaalbaarheid voor de laagste inkomens
Activiteiten & projecten
Activiteiten
Maken, uitvoeren en monitoren van de prestatieafspraken met de corporaties (2016-2019). In 2016 hebben corporaties, huurdersorganisaties en de gemeente voor de periode 2016-2019 prestatieafspraken gemaakt. Gebaseerd op de gemeentelijke woonvisie en het 'bod' van de corporaties. De prestatieafspraken hebben betrekking op oa. het aantal sociale huurwoningen, de betaalbaarheid, natuurlijke wijkvernieuwing, duurzaamheid en de samenhang tussen wonen en zorg. Per jaar wordt de uitvoering van de prestaties van de lopende jaarschijf gemonitord en wordt de jaarschijf van het komende jaar ingevuld.
In 2017 actualiseren we de woonagenda 2013-2017 op basis van behoefte-onderzoek tot een nieuwe Woonvisie voor 2017-2027. De nieuwe woonvisie vormt een belangrijke basis voor de Omgevingsvisie Zwolle.
Integrale aanpak van wonen en zorg via WWZ038: WWZ038 is een intensieve samenwerking tussen partijen (corporaties, zorgpartijen en gemeente) om de verbinding tussen wonen en zorg vorm te geven om zodoende te bevorderen dat mensen met een ondersteuningsvraag zo lang mogelijk zelfstandig kunnen wonen. Partijen hebben een programma opgesteld om te komen tot invoering van deze maatregelen. Het vraagt om intensieve samenwerking waarbij partijen open en transparant samenwerken als het gaat om de gevolgen voor hun intramurale vastgoed. En het vereist goede samenwerking en afstemming in het extramurale domein (sociaal domein).
Verbeteren bestaande woonomgeving: in 2016 worden de monitoringsuitkomsten van het Buurt voor buurt-onderzoek en het Early Warning geanalyseerd. Er is gekeken op welke plekken in de stad sprake is van een negatieve score door fysieke kenmerken voor woning en/of woonomgeving. Dit levert stadsdeeladviezen op voor verbetering van de fysieke aspecten van de woning en/of woonomgeving met als doel bij de volgende monitoring tot betere scores te komen.
Projecten en investeringen
Projecten:
Versnellingsactie sociale huur: in 2015 hebben wij een samenwerkingsovereenkomst gesloten met deltaWonen (namens de drie Zwolse corporaties) om vanaf 2017 in versneld tempo, verdeeld over diverse binnenstedelijke locaties, circa 400 woningen extra toe te voegen (netto-toevoeging) in de bestaande stad. In 2016 gaan wij samen met de corporaties intensief verder met de voorbereidende planvorming voor deze locaties. Doel is om het merendeel van de locaties in 2017 in ontwikkeling/ aanbouw te nemen. Te samen met de woningbouw van de corporaties in het reguliere programma (Stadshagen, vervangende nieuwbouw na sloop, bv. Bachlaan en Dieze) en de semi-permanente woningbouw (zie onder) is het streven om in de periode 2016-2019 te komen tot een toevoeging van 700 woningen.
Daarnaast wordt gewerkt aan semi-permanente woningbouw, met als doel versneld een aantal woningen te realiseren om de extra druk op de sociale markt ontstaan door verhoogde asielinstroom en uitstroom beschermd wonen op korte termijn te verlichten.
De lopende herstructureringsprojecten Holtenbroek Trapjeswoningen, Ittersummerbroek-Noord en Bachlaan ronden we af. In Dieze-oost wordt de complexrenovatie en incidentele sloop-nieuwbouw door SWZ en deltaWonen afgerond en werken we verder aan kwaliteitsverbetering openbare ruimte en verduurzaming. De planvorming voor de nieuwbouw na de voorgenomen sloop van de Schuurmanstraat/ Van Wevelinckhovenstraat wordt gestart.

Baten en Lasten (bedragen x € 1.000)			- = nadeel; + = voordeel
	Lasten	Baten	Reserves
			storting in	onttrekking uit
Vastgestelde begroting	77	0	0	0
+ mutaties projecten	514	505	0	9
+ begrotingswijzigingen	0	0	0	0
Begroting t/m december	591	505	0	9
- Jaarrekening	591	513	8	9
Gerealiseerd resultaat Doel 6.2.2	0	8	-8	0
Saldo					-1

Toelichting verschilanalyse

Project	Restant-	Mutaties	Besteding	Restant-
	krediet	krediet		krediet
	1-1-2017	2017	2017	31-12-2017
Herontwikk. Bachlaan-West	4			4
Diezerpoort, Fysiek	2.012		160	1.852
Voorb versnelling soc huur	23		2	21
Versnellingsactie sociale huur	4.144	500	1.087	3.557
Onderzoek semi-permanent wonen	92	500	139	453
Semi-huurwoningen oosterenk		326	143	183
Bouwgronden in exploitatie:
- Kamperpoort	6.049		684	5.365
Totaal	12.324	1.326	2.215	11.435

Toelichting financiën projecten

Diezerpoort Fysiek:
In Dieze Oost werken gemeente en woningbouwcorporaties samen aan verbetering van de wijk. In het kader van herstructurering heeft de gemeente ISV gelden gekregen. Hiervan is door de raad € 2,5 miljoen gereserveerd voor Dieze Oost voor het aanpakken van de openbare ruimte. Bij de uitvoering ervan sluit de gemeente in tijd aan op de planning van de corporaties. De plannen van de corporaties lopen door tot 2020. In 2012 is een start mee gemaakt met herinrichting van twee pleinen: de Geert Groote I en het Simon van Slingelandtplein.
Sindsdien zijn de overige 3 pleinen bij de nieuwbouw Geert Groote en de gerenoveerde woningen aan de Pieter Steynstraat opgeknapt. In 2018 wordt het singelgebied heringericht. Het plan is in samenspraak met bewoners tot stand gekomen. Ook de woningbouwcorporaties gaan verder met sloop/nieuwbouw van de laatste fase Binnenhofjes en zijn bezig met planvorming voor nog verschillende andere complexen. Als gemeente zullen we ook daar op aansluiten bij de herinrichting van de openbare ruimte.

Grondexploïtatie-projecten
Onder dit doel is het grondexploïtatie-project Kamperpoort incl. Katwolderplein opgenomen dat met name bijdragt aan de realisatie van sociale huurwoningen. Het projectoverzicht geeft inzicht in de totale investeringskosten in 2017. Het restantkrediet is gebaseerd op de MPV2017. Dit zal op basis van de MPV2018 in 2018 worden geactualiseerd. In 2017 is 1,8 mln. aan tussentijdse winstneming afgedragen aan de reserve Vastgoed.
Binnen doel 6.1.5 wordt het totale resultaat van ons grondbeleid in relatie tot de voorziening en reserve Vastgoed verantwoord. Voor verdere onderbouwing van het totaal resultaat en de afzonderlijke grondexploïtaties wordt verwezen naar de MPV2018.

We zijn ons bewust van de toenemende druk op de sociale huurvoorraad. De druk komt voort uit de groei van het aantal eenpersoonshuishoudens in het algemeen (zij hebben minder te besteden op de woningmarkt en zijn vaker aangewezen op een sociale huurwoning), en scheiden wonen en zorg, uitstroom uit beschermd wonen en jeugdzorg en het aantal statushouders 2014-2016 in het bijzonder.

Wij zetten daarom vol in op de realisatie van een samenhangend pakket aan afspraken met de corporaties over uitbreiding van de voorraad door nieuwbouw, omvang van de bestaande sociale voorraad en betaalbaarheid. In 2016 zijn deze afspraken vastgelegd in de prestatieafspraken tussen corporaties, gemeente en huurdersorganisaties voor de periode 2016-2019.

Wij hebben de gezamenlijke ambitie afgesproken om de voorraad zelfstandige huurwoningen in de sociale sector in Zwolle in de periode 2016 tot en met 2019 te laten toenemen met netto 700 woningen. Deze netto toename is de som van het aantal op te leveren nieuwbouwwoningen - onttrekkingen door sloop en verkoop. Het nieuwbouwprogramma betreft de realisatie van projecten in de versnellingsactie (400 woningen) aangevuld met projecten in het reguliere programma en woningen het segment semi permanent.

Vanwege de invoering van passend toewijzen hanteren de corporaties voor gemiddeld 80% van de totale voorraad sociale huurwoningen een maximale streefhuurprijs tot aan de aftoppingsgrenzen. Zij

investeren hiermee flink in betaalbaarheid door het aftoppen en/of verlagen van streefhuurprijzen. Hiermee kan de primaire doelgroep in Zwolle worden bediend. De betreffende voorraad is verspreid over de wijken van Zwolle. De secundaire doelgroep wordt bediend met de 20% van de woningvoorraad met een huurprijs tussen de aftoppingsgrenzen en de liberalisatiegrens.

Aanvullend hierop is voor alle nieuw te bouwen woningen afgesproken dat minimaal 80% een huurprijs tot aan de aftoppingsgrenzen (en betreft dus de betaalbare of goedkope prijsklasse) heeft. Van de 700 woningen die komende jaren gerealiseerd worden hebben er dus minimaal 560 een huurprijs onder de aftoppingsgrenzen.

Onderdeel van de inzet op betaalbaarheid is ook het blijvend investeren in de energieverbetering van de sociale voorraad. Hierdoor zijn bewoners minder afhankelijk van de prijsontwikkeling van fossiele brandstoffen.

Criteria

We behouden en versterken de beschikbaarheid van sociale huurwoningen en de betaalbaarheid voor de laagste inkomens, zodanig dat:

Het aanbod wordt vergroot.
- Het aanbod van sociale huurwoningen voor mensen met een inkomen tot €34.000 groeit in de periode in de periode 2016-2019 met 700 sociale huurwoningen, door nieuwbouw in het reguliere programma, de versnellingsactie sociale woningbouw en realisatie van semi-permanente woningbouw
- De te realiseren woningen passen voor grotendeels (80%) binnen de huurtoeslaggrenzen (van € 586 / € 628 per maand voor 1/2 pers./ meerpers. , prijspeil 2016).
De meest kwetsbare groepen prioriteit hebben. Daarbij gaan we uit van de volgende kaders:
- De woonruimteverdeling zorgt dat 66% van de woningzoekenden met een urgente woonvraag binnen 6 maanden een woning hebben (indien zij binnen de spoedmodule minimaal 2x per week reageren).
- Er zijn woningen beschikbaar in de flexibele schil die mensen de mogelijkheid bieden om binnen enkele weken een tijdelijke woonplek in Zwolle te hebben.
- In Zwolle wordt de taakstelling voor de huisvesting van statushouders gehaald.
- De samenhang tussen wonen en zorg wordt verstrekt. Mensen met een zorg-en ondersteuningsvraag zijn in staat om zo lang mogelijk zelfstandig te wonen door een passend woningaanbod in een geschikte woonomgeving, met een goede aansluiting op intramuraal wonen wanneer dat nodig is.
- Er is meer betaalbare woonruimte voor jongeren (niet studerend). Vanwege het ontbreken van huurtoeslag < 23 jaar is er behoefte aan woningen onder de €400 per maand.
Het scheefwonen (te duur of te goedkoop wonen) wordt verkleind in de komende periode
De huurverhogingen voor de allerlaagste inkomensgroepen worden gematigd
Binnen de woonruimteverdeling worden de regels van passend toewijzen toegepast ( 95% van de woningen moet bij nieuwe verhuringen worden toegewezen onder de huurtoeslaggrens van € 586/€ 628,-)
De woonlasten blijven ook op langere termijn betaalbaar door duurzaamheid en vermindering van energiekosten (woonlastenbenadering). In de bestaande woningvoorraad van corporaties zijn alle woningen in 2020 verbeterd naar een gemiddelde energie-index van 1,25.
Het renoveren en verbeteren van bestaand gebied en bestaande voorraad woningen loopt volgens principes van natuurlijke wijkvernieuwing; het vernieuwingsproces verloopt op organische wijze, met nauwe betrokkenheid van bewoners waarbij beheer en ontwikkeling worden samen genomen en waarbij kracht wordt aangeboren en de eigen investeringen van bewoners meer centraal komen te staan.

Toelichting

In de Prestatieafspraken 2016-2019 zijn de reguliere nieuwbouw, de Versnellingsactie en Semipermanente woningbouw samengebracht in de afspraak om ultimo 2019 in totaal 700 sociale huurwoningen toegevoegd te hebben aan de voorraad. De verwachting nu is dat ultimo 2019 hoger dan de beoogde 700 extra sociale huurwoningen uitkomen en dat er in totaal 720 sociale huurwoningen zijn toegevoegd aan de voorraad. Carex, biedt in samenwerking met gemeente en corporaties woningen aan in de flexibele schil.

Zie de voortgangsrapportage projecten voor nadere toelichting op de versnellingsactie sociale huur.

Circa 80% van de sociale huurwoningen hebben huurprijzen die passen binnen de aftoppingsgrenzen van maximaal € 628 per maand. De slagingskans in de Spoedzoeker schommelt in 2017 rond de afgesproken 66% maar zal met de extra (versnellingsactie) woningen die in 2018 en 2019 opgeleverd worden naar verwachting hoger uitvallen. De wettelijke regeling inzake passend toewijzen draagt er geleidelijk steeds meer aan bij dat minder huurders scheefwonen.

In het Woonruimteverdeelsysteem is vastgelegd dat de meest kwetsbare doelgroepen voorrang hebben. De taakstelling voor statushouders, het huisvesten van 117 personen, is gehaald.

De drie Zwolse corporaties hebben alle drie renovatieopgaven gehad die in goede afstemming met de huurders, omwonenden en gemeente zijn verlopen. Onder andere aan de Gombertstraat zijn 112 woningen gerenoveerd en energetisch verbeterd. Corporaties hebben in de prestatieafspraken afgesproken om de totale corporatievoorraad op gemiddeld label B in 2020 te hebben. Deze doelstelling wordt naar verwachting door alle drie de corporaties gehaald. In Berkum is deltaWonen gestart met een 'energieproeftuin' om onderzoek te doen naar de meest optimale combinatie van duurzaamheidsmaatregelen.

De herstructurering van de vogeltjesbuurt (Katwolderplein Kamperpoort), Trapjeswijk (Muziekwijk, Holtenbroek) zijn in 2017 vergevorderd. De verwachting is dat dit in 2018 afgerond wordt.

Programma's

Criteria

Toelichting